WICHTIGE KENNZAHLEN IN DCF

Die Berechnungsgrundlagen ergeben sich entweder durch schrittweises „Aufklappen“ in der Cashflow Tabelle selbst, oder sie werden im Kennzahlenteil am Ende bei einer Mausbewegung über die entsprechende Kennzahl dargestellt.

BRUTTOANFANGSRENDITE (BAR)

Laut gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.) ist die Bruttoanfangsrendite als Vertragsmiete / Nettokaufpreis definiert. Zum Begriff „Vertragsmiete“ äußert sich die gif im Dokument „Definition Anfangsrenditen“ der Richtlinie „Rendite-Definitionen Real Estate Investment Management“ wie folgt: „Aus Vereinfachungsgründen ist die Ertragsgröße bei Anfangsrenditen grundsätzlich stichtagsbezogen zu ermitteln. Maßgebend ist die zum Betrachtungszeitpunkt gültige Monatsmiete (multipliziert mit 12).“

Die BAR gibt einen schnellen ersten Eindruck zur Einordnung der Investmentfähigkeit. Der Vervielfältiger ist der Kehrwert. Eine BAR von 5% entspricht also einem Vervielfältiger von 20. Typischerweise ist die BAR hauptsächlich lageabhängig und weniger von der Ausstattung oder Größe des Objekts. Der Preis eines besser ausgestatteten Objekts steigt hauptsächlich über die Miete, nicht über die BAR. Daher geben Maklerhäuser o.Ä. gerne Karten mit BAR (oder -als Kehrwert- den Vervielfältiger) je nach geographischer Lage an. Die BAR für eine Münchner Eigentumswohnung kann vielleicht um die 1-3% sein (viele Investoren erwarten höhere Erträge durch zukünftige Wertsteigerung). In Neubrandenburg kann die BAR auch gerne (deutlich) über 4% sein – die Wertsteigerungserwartung ist dort eben geringer – und das kompensiert man durch relativ höhere Beträge während der Haltedauer.

CASH ON CASH (CoC)

Für Cash on Cash (CoC) wird der Internal Rate of Return (IRR) nach der Finanzierung berechnet. Dies mit der Eigenkapitalrendite gleichzusetzen ist diskussionswürdig, da diese oft mit Return on Investment (ROI) gleichgesetzt wird. Die Transaktionsnebenkosten werden in CoC berücksichtigt, in ROI für gewöhnlich (besonders bei angelsächsischen Investoren, die dann eben die zweite Kennzahl CoC benötigen) nicht. Das „Kapital“ in EK-Rendite deckt also nur der Kaufpreis des Assets, nicht aber die Transaktionsnebenkosten ab. Dies wird oftmals unterschiedlich gesehen („was bleibt mir auf der Hand“). In ARELIO-DCF wird die Cash on Cash Rendite mit der Eigenkapitalrendite gleichgesetzt und dies kommentiert.

EIGENKAPITALRENDITE

Für die Eigenkapitalrendite, oft mit Return on Investment (ROI) gleichgesetzt, wird der Internal Rate of Return (IRR) nach Finanzierung berechnet. Das „Kapital“ in EK-Rendite deckt nur der Kaufpreis des Assets, nicht aber die Transaktionsnebenkosten ab. In ARELIO-DCF wird die Cash on Cash Rendite mit der Eigenkapitalrendite gleichgesetzt und dies kommentiert.

Werden die Erträge während der Haltedauer nicht ausgeschüttet, sondern nur am Ende der Betrachtungszeit, dann ist die Rechnung einfacher:

Durch die x-te Wurzel erscheint die Kalkulation kompliziert – ist sie aber nicht. Eine Verdopplung in 10 Jahren (also 100% dazu) ist eben nicht 10% pro Jahr – sondern dem Zinseszins geschuldet etwas über 7%.

EXIT YIELD

Der Exit yield, auch Vervielfältiger genannt, kann angeben werden (der jeweils reziproke Wert wird dann automatisch ermittelt und eingetragen). Leerstandsflächen unterliegen einem anderen Exit Yield. Die Mietannahme für belegte Flächen ist die Miete des Folgemonats nach dem Exit. Die Mietannahme für leere Flächen ist die Durchschnittsmiete der belegten Flächen. Laufen Mietverträge im Jahr des Exits aus, so ist dies in der WALE, jedoch nicht in der Exit Kalkulation enthalten. Beginnen neue Mietverträge nach dem Exit-Monat, so werden diese nicht berücksichtigt.

FINANZIERUNG

Unterstützt werden Festzinssatz-Finanzierungen über die gesamte Laufzeit. Die Rückzahlung kann als fester Prozentsatz des Kreditvolumens oder als Annuität angegeben werden. Mehrstufige Finanzierungen bzw. Mezzaninfinanzierungen werden noch nicht unterstützt. Unter „Details“ kann man manuell Auszahlungs- und Rückzahlungsbeträge angeben (noch in Arbeit).

INTEREST COVERAGE RATIO (ICR) / ZINSDECKUNGSGRAD

DEBT SERVICE COVERAGE RATIO (DSCR) / SCHULDENDECKUNGSGRAD

Die Antwort auf die Frage: Innerhalb einer Periode: Das wievielfache meiner Verpflichtungen an die Bank könnte ich aus den Erträgen begleichen? Die Bank schreibt die Erfüllung eines Mindestmaßes gerne vor, um sicherzustellen, dass das Immobilieninvestment „tragfähig” ist. Der Schuldendienst soll aus dem operativen Geschäft geleistet werden können (und nicht z.B. aus angesparter Liquidität), und etwas „Puffer” haben.

Diskussionswürdig bzw. verhandlungsfähig ist hier insbesondere die Antwort auf die Frage, wie die Kosten anzusetzen sind (bei einer größeren Maßnahme z.B. Mittelabfluss – alle Kosten in einem Jahr oder eine Abschreibung über mehrere Jahre). Ebenso abzuklären sind außerordentliche Erträge – Erlöse aus einem Teilverkauf kommen natürlich nicht komplett in den Zähler. 

INTERNAL RATE OF RETURN (IRR), DISKONTIERUNG & CO.

Bei den Annahmen wird ein Internal Rate of Return (IRR) - auch interner Zinsfuß genannt - angegeben, welcher dann zur Ermittlung des Barwertes (PV – Present Value) verwendet wird. Bei den „zusätzlichen Berechnungen“ werden die Zahlungsströme jährlich mit dieser Angabe diskontiert. Für die Barwertermittlung werden diese dann ab Periode 1 aufaddiert. Zusätzlich werden aber bei den Kennzahlen auch die IRRs aus den Zahlungsströmen inklusive Periode 0 (also des Ankaufs) ermittelt.

MIETVERTRAGSVERLÄNGERUNGEN

Auch für die WALE Kalkulation wird immer nur ein Miet-Enddatum, das Datum der frühestmöglichen Kündigung, herangezogen. Es wird nicht mit Wahrscheinlichkeiten oder Indexierungen operiert, sondern die neuen Mietverträge für den Businessplan eingeplant. Eine Funktion, welche automatisch neue Mietverträge zusammen mit Anlaufkosten für das Modell erstellt, ist in Arbeit.

NETTOANFANGSRENDITE

Analog zur Bruttoanfangsrendite setzt die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.  dafür Nettomieteinnahmen / Bruttokaufpreis an. Zu den von der Vertragsmiete abziehbaren Kosten für die Nettomieteinnahmen wird in der Renditedefinition ausführlich ausgeführt – diese setzen sich aus Betriebskosten, objektbezogene Verwaltungskosten und Kosten für die Instandhaltung zusammen.

Einmalige Maßnahmen sind nicht als „operative Kosten“ anzusetzen.

RETURN ON INVESTMENT (ROI)

Siehe Cash on Cash (CoC). Dort auch die Abgrenzung zu Return on Equity (ROE).

VERVIELFÄLTIGER

Der Vervielfältiger, auch Exit yield genannt, kann angeben werden (der jeweils reziproke Wert wird dann automatisch ermittelt und eingetragen). Leerstandsflächen unterliegen einem anderen Exit yield. Die Mietannahme für belegte Flächen ist die Miete des Folgemonats nach dem Exit. Die Mietannahme für leere Flächen ist die Durchschnittsmiete der belegten Flächen. Laufen Mietverträge im Jahr des Exits aus, so ist dies in der WALE, jedoch nicht in der Exit Kalkulation enthalten. Beginnen neue Mietverträge nach dem Exit-Monat, so werden diese nicht berücksichtigt.

WEIGHTED AVERAGE LEASE EXPIRY (WALE)

WEIGHTED AVERAGE LEASE TERM (WALT)

Beide Abkürzungen bezeichnen die durchschnittliche Restmietlaufzeit nach Mieterträgen gewichtet. Laut herrschender veröffentlichter Meinung handelt es sich um eine Kennzahl, die je nach Geschmack WALE oder WALT bezeichnet wird. Diskussionsbedarf kann es zum Thema Sonderkündigungsrechte geben. Soll nun das geplante Ende des Mietvertrages verwendet werden? Oder soll das Datum, an dem der Mieter frühestmöglich beenden kann, verwendet werden? Durch die Einführung der Kennzahl WALB wird dies nun besänftigt. WALB ist die WALT unter der Annahme einer frühestmöglichen Kündigung der Mieter. Damit kann man etwas entspannter die reguläre Laufzeit für die WALT verwenden.