Kalkulatorik

Generell

Die Berechnungsgrundlagen ergeben sich entweder durch schrittweises „Aufklappen“ in der Cashflow Tabelle selbst, oder sie werden im Kennzahlenteil am Ende bei einer Mausbewegung über die entsprechende Kennzahl dargestellt.

Bruttoanfangsrendite

Lt. gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.) ist diese als Vertragsmiete/ Nettokaufpreis definiert. Zum Begriff „Vertragsmiete“ äußert sich die gif im Dokument „Definition Anfangsrenditen“ der Richtlinie „Rendite-Definitionen Real Estate Investment Management“ wie folgt: „Aus Vereinfachungsgründen ist die Ertragsgröße bei Anfangsrenditen grundsätzlich stichtagsbezogen zu ermitteln. Maßgebend ist die zum Betrachtungszeitpunkt gültige Monatsmiete (multipliziert mit 12).“ Daher wurde die Kalkulation der Bruttoanfangsrendite (BAR) mit

Monatsmiete im ersten Monat * 12 / Einkaufspreis

angesetzt.

Cash on Cash, Eigenkapitalrendite

Für Cash on Cash (CoC) wird der IRR nach der Finanzierung berechnet. Dies mit der Eigenkapitalrendite gleichzusetzen ist diskussionswürdig, da diese oft mit ROI (Return on Investment) gleichgesetzt wird. Die Transaktionsnebenkosten werden in CoC berücksichtigt, in ROI für gewöhnlich nicht. Das „Kapital“ in EK-Rendite deckt also nur der Kaufpreis des Assets, nicht aber die Transaktionsnebenkosten ab. Dies wird oftmals unterschiedlich gesehen („was bleibt mir auf der Hand“). In ARELIO-DCF wird die Cash on Cash Rendite mit der Eigenkapitalrendite gleichgesetzt und dies kommentiert.

DSCR, ICR

DSCR (Debt Service Coverage Ratio – also der Schuldendeckungsgrad)
DSCR = Cashflow vor Finanz /(Tilgung+Zins)

ICR (Interest Coverge Ratio – also der Zinsdeckungsgrad)
ICR = (Cashflow vor Finanz – Erträge aus Verkauf) / (Zins)

Die Annahme ist, dass Erträge aus dem Verkauf auch zum Tilgen verwendet werden. Die Tilgung ist aber in den Finanzierungskosten enthalten – daher finden diese keine Berücksichtigung im DSCR. Da es sich aber um einmalige und nicht laufende Erträge handelt, werden diese im ICR wieder abgezogen.
Lt. Kennzahlenkatalog der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.) sind bei beiden Kennzahlen die Nettomieteinnahmen im Zähler. Der Einfachheit halber werden bei ARELIO-DCF beim ICR die Nettomieteinnahmen durch Free Cashflow vor Finanzierung – Verkaufserlöse angenähert. Dies recht analog zu den Anfangsrenditen und wohl auch im Zweifelsfalle Sinne der Bank.

Eigenkapitalrendite

Siehe Cash on Cash (CoC).

Exit Yield / Vervielfältiger

Man kann den Exit yield oder den Vervielfältiger angeben (der jeweils reziproke Wert wird dann automatisch ermittelt und eingetragen). Leerstandsflächen unterliegen einem anderen Exit Yield. Die Mietannahme für belegte Flächen ist die Miete des Folgemonats nach dem Exit. Die Mietannahme für leere Flächen ist die Durchschnittsmiete der belegten Flächen. Laufen Mietverträge im Jahr des Exits aus, so ist dies in der WALE, jedoch nicht in der Exit Kalkulation enthalten. Beginnen neue Mietverträge nach dem Exit-Monat, so werden diese nicht berücksichtigt.

Finanzierung

Unterstützt werden Festzinssatz-Finanzierungen über die gesamte Laufzeit. Die Rückzahlung kann als fester Prozentsatz des Kreditvolumens oder als Annuität angegeben werden. Mehrstufige Finanzierungen bzw. Mezzaninfinanzierungen werden noch nicht unterstützt. Unter „Details“ kann man manuell Auszahlungs- und Rückzahlungsbeträge angeben (noch in Arbeit).

ICR

Siehe DSCR

IRR, Diskontierung & Co.

Bei den Annahmen wird ein IRR (Internal Rate of Return oder Interner Zinsfuß) angegeben, welcher dann zur Ermittlung des Barwertes („PV – Present Value“) verwendet wird. Bei den „zusätzlichen Berechnungen“ werden die Zahlungsströme jährlich mit dieser Angabe diskontiert. Für die Barwertermittlung werden diese dann ab Periode 1 aufaddiert. Zusätzlich werden aber bei den Kennzahlen auch die IRRs aus den Zahlungsströmen incl. Periode 0 (also des Ankaufs) ermittelt.

Mietvertragsverlängerungen

Auch für die WALE Kalkulation wird immer nur ein Miet-Enddatum – das Datum der frühestmöglichen Kündigung. herangezogen. Es wird nicht mit Wahrscheinlichkeiten oder Indexierungen operiert, sondern die neuen Mietverträge für den Businessplan eingeplant. Eine Funktion, welche automatisch neue Mietverträge zusammen mit Anlaufkosten für das Modell erstellt, ist in Arbeit.

Nettoanfangsrendite

Analog zur Bruttoanfangsrendite setzt die gif dafür Nettomieteinnahmen / Bruttokaufpreis an. Zu den von der Vertragsmiete abziehbaren Kosten für die Nettomieteinnahmen wird in der Renditedefinition ausführlich ausgeführt – diese setzen sich aus Betriebskosten, objektbezogene Verwaltungskosten und Kosten für die Instandhaltung zusammen. In ARELIO-DCF werden der Einfachheit halber alle Kosten des ersten Monats gewählt und von der Vertragsmiete in Abzug gebracht. Daher ergibt sich die einfache Kalkulation:

Cash Flow im Monat 1 * 12 / Cash Flow im Monat 0.

Die, wohl faire Annahme ist, dass alle Erwerbsnebenkosten in Periode 0 abgebildet werden (was ja programmatisch abgedeckt wird) und im ersten Monat keine außerplanmäßigen Maßnahmen bezahlt werden (somit alle Kosten im ersten Monat Betriebskosten, objektbezogene Verwaltungskosten oder Kosten für die Instandhaltung sind).

ROI

ROI (Return On Investment). Siehe Cash on Cash (CoC).

Vervielfältiger

Siehe Exit Yield

WALE bzw. WALT

WALE (Weighted Average Lease Expiry) 

WALT (Weighted Average Lease Term)

Beide Abkürzungen bezeichnen die durchschnittliche Restmietlaufzeit. Lt. herrschender veröffentlichter Meinung handelt es sich um eine Kennzahl, die je nach Geschmack WALE oder WALT bezeichnet wird.

…natürlich nach Mieterträgen gewichtet. Bei Exit WALE wird die Indexierung nicht berücksichtigt (diese ist ja spekulativ…). 

Los geht’s

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